12 sierpień 2020

Jak działają pośrednicy. Czy warto zatrudnić pośrednika i ile to kosztuje, na prawdę

Wartość usług na rynku nieruchomości

Opinia co do pośredników zwykle jest raczej negatywna.

Wystarczy napisać w google 'pośrednicy to...' albo 'opinie o pośrednikach…' i poczytać wyniki 😅

Tu przykład z rynku amerykańskiego gdzie zasady na rynku bardziej restrykcyjne i każdy pośrednik ma licencje i doświadczonego brokera obok.

Polski rynek sporo młodszy ale opinie są już prawie takie same. 

Posrednicy to opinie 

Cała nasza odpowiedz na pytanie z nagłówka jest nagrana i dodana do naszego YouTube'a - https://youtu.be/AhsjiJ_4ofQ

Poniżej zamieszczamy naszą ulubioną tabelkę z której widać czym się różnią umowy pośrednictwa, jakie są nasze stawki prowizyjne i co najważniejsze,

dlaczego te stawki są takie a nie inne i jakie w ogóle oni mogą być. Przy udostepnianiu/pobieraniu/kopjowaniu prosimy o link na tą naszą podstornę. 

Tu link do pobrania w razie potrzeby i nasza grupa na FB - https://www.facebook.com/groups/warsawluxuryRE/files/

Milej lektury!

W razie jakichkolwiek pytań służymy pomocą.  

P.S. A tu - najlepsza na rynku oferta dla właścicieli mieszkań czy domów na sprzedaż od naszego biura 

Porównanie umów pośrednictwa w transakcjach z nieruchomościami, ekskluzywnej albo wyłącznej i otwartej

Model prowizyjny

Sprzedający Kupujący Pośrednik
Umowa otwarta Umowa współpracy zawierana pomiędzy pośrednikiem a sprzedającym lub kupującym. Zwykle takie umowy są podpisywane z oboma stronami transakcji*. Taka forma pośrednictwa nie przewiduje większego zaangażowania w prace dla konkretnego klienta, prowizja na poziomie 1…3% od ceny transakcyjnej** Przy pobieraniu prowizji z obu stron – 1,0…2,5% brutto Ponadto kupujący czy sprzedający, jeśli chcą mogą zawierać wiele umów z różnymi pośrednikami oraz agencjami. 
 Pozytywy Błędne założenie, że czym więcej pośredników tym lepiej widocznai promowana nieruchomość. Kupujący/sprzedający ma wolną rękę co do wyboru pośrednika i nie ma obowiązku współpracować z konkretnym agentem. Inna opcja – jak przyjdzie pośrednik z klientem, to wtedy można podpisać umowę pośrednictwa.Minimum obowiązków - minimum odpowiedzialności dla obu stron umowy.  Pośrednik podpisuję wiele umów z klientami dzięki czemu buduje dużą bazę nieruchomości. Przy odpowiednim przepływie klientów wzrasta szansa na zawarcie umów. Im więcej będzie umów, tym szybciej można znaleźć kupującego czy sprzedającego nieruchomość.
 Minusy   Im więcej umów otwartych podpisano tym większy bałagan wokół nieruchomości, np. w Internecie. Większa szansa na to, że cena transakcyjna będzie znacznie niższa od ofertowej.  Pośrednik nie jest zainteresowany obsługą potencjalnego klienta, ponieważ dla niego ważne jest tylko i wyłącznie zawarcie jak największej ilości umów z klientami.  Konkuruje z rynkiem, z innymi pośrednikami, z osobami które same próbują sprzedać albo kupić. Główne działania to wypełnianie ofertami Internetu i podpisywanie jak największej ilości umów.
Prowizja 0,1…3% pobierana od obu stron (o prowizjach - poniżej)
 Notariusz Dla notariusza liczba pośredników nie odgrywa właściwie żadnej roli, jednak im więcej pośredników bierze udział w zawarciu umowy, tym skuteczniej notariusz reklamuje siebie. Jeżeli uczestniczy kilku agentów, wybór notariusza jest zwykle szybki i losowy.
umowa posrednictwa otwarta  
Umowa
ekskluzywna
albo na
wyłączność***

Umowa na wyłączność zawierana pomiędzy pośrednikiem a sprzedającym albo kupującym nieruchomość na czas określony.

W porównaniu z umową otwartą, umowa ekskluzywna gwarantuje większy sukces, ponieważ pośrednik jest mocno zainteresowany udzieleniem pomocy klientowi, żeby jak najszybciej i rentowniej kupić lub wynająć nieruchomość.

Pośrednik może uatrakcyjnić ofertę wykorzystując na to część swojego wynagrodzenia.

 Pozytywy  Pośrednikowi zależy na sprzedaży
tylko i wyłącznie nieruchomości
klienta.
 Kupujący oszczędza czas,
to pośrednik szuka nieruchomości
zgodnie z jego wymaganiami oraz
życzeniami.
Pomaga kupić nieruchomość
w bardzo atrakcyjniej cenie.
Pośrednik ma 100% pewność,
że otrzyma wynagrodzenie za swoją
pracę – to motywuje, żeby szybko i na
wysokim poziomie dokonać transakcji.
  W trakcie działania pośrednika, kupujący/sprzedający ma prawo kontrolować
proces pracy – jakość zdjęć, wiarygodny opis itd.
Kupujący/sprzedający może negocjować wielkość prowizji również i po
zawarciu umowy.
 Minusy Niestety, nie widać. Chyba że wszystko kosztuje i nikt nie będzie pracować za darmo.    
Prowizja 3 – 6% pobierana od jednej strony
Notariusz Pośrednik może wpłynąć na wybór notariusza – oferując notariusza stale współpracującego z biurem, który zawsze
będzie mógł pracować dla klienta.
umowa posrednictwa ekskluzywna
*- Wg. Kodeksu etyki WSPON pobieranie prowizji od obu stron transakcji jest nieetyczne, bo interesy stron są sprzeczne.
** - czasami niektórzy agencji robią promocje typu „0% od kupującego”, „1zl dla sprzedającego” i tp. chcą szybko znaleźć ofertę albo klienta i pobierają prowizje od drugiej strony transakcji
***- tu rozumiemy umowę współpracy, gdzie jeden pośrednik opiekuje się nieruchomością albo klientem, a umowa ma rozszerzone możliwości i opcje, które nie polegają tylko na mocowaniu banera reklamowego na nieruchomości

 

O prowizji dla posrednika

Prowizja to kwota która płaci klient pośrednikowi wg umowy pośrednictwa za wykonana prace czyli zrealizowany cel umowy pośrednictwa.

W naszym przypadku to transakcja z nieruchomością: sprzedaż, kupno albo najem.

Prowizja pobierana jest po udanej transakcji. Jeżeli nie odbyła się transakcja (np., mieszkanie nie zostało sprzedane) a umowa wygasła, pośrednik nic nie otrzymuje. Jeszcze raz - nic nie otrzymuje. Poświęcając czas i środki na przygotowanie mieszkania do sprzedaży, pracując nad promocja nieruchomości, negocjując z potencjalnymi kupcami, prowadząc prezentacje mieszkania etc - może nic nie otrzymać. To jest ryzyko pośrednika jaki przedsiębiorcy. Nie jest on na etacie, działa na własnej działalności. Nakład pracy przy jednym mieszkaniu i standardowej umowie 6 mies. to średnio 80 godzin, wydatki na promocje i przygotowania rzędu 2…3 tys zł., także musi utrzymywać biuro, księgowość etc. Jeden pośrednik w normalny sposób może obsługiwać do 5…7 umów pośrednictwa jednocześnie. Nie da się więcej bez obniżenia jakości obsługi. My w Jaworski24.pl, wg naszej tabeli rzeczy do zrobienia przy sprzedaży nieruchomości, mamy listę 108 pkt dla 3 osób na 194 godz pracy laczna wartoscia 37 214 zl. Oczywiście nie kazda nieruchomośc potrzebuje takiego max zaangazowania. Jest to program dla umowy 6% i nieruchomości wartością 2 i więcej mln zl.   

Oczywiście dla klientów jest opcja sprzedawać samodzielnie. Biorąc pod uwagę słabe z tym doświadczenie bo nie sprzedają chyba mieszkań co miesiąc, zejdzie takim osobom na to więcej czasu i pieniędzy.

Wracając do tematu, prowizja w kraju i na całym świecie jest mniej więcej standardowa na poziomie 5…6%.

I to z założenia ze np. 2,5…3% jest dla agenta właściciela a reszta, zwykle 50%, dla agenta kupującego. Inaczej prowizja stanowi 1,5…4% w zależności od doświadczenia i ambicji agentów. Dochodzi do tego VAT bo jak pisaliśmy powyżej, pośrednictwo to działalność gospodarcza, taka jak wiele innych. 

Główna zasada i punkt wyjściowy dla agenta i klienta to właśnie mieć klarownie wyjaśnione - kto komu płaci, kto dla kogo pracuje i jakie ma obowiązki. Tak wg kodeksu etyki pośrednika, nie może on jednocześnie pracować dla obu stron transakcji i pobierać prowizje od obu stron bo strony te maja przeciwlegle interesy. Proste.

Jeżeli agent pracuje dla sprzedającego - walczy o jego interes - szybka sprzedaż w najwyższej możliwej cenie rynkowej.

Agent kupującego dba o odpowiedni dobór mieszkania wg wymagań klienta i negocjuje cenę aby była jak najniższa.

A dalej, każda agencja i agent, jak i każdy klient, są wolni wybierać poziom prowizji, poziom odpowiedzialności, obowiązki etc wg których będą współpracować. Jak wspominaliśmy, wolny rynek, wolny wybór.

Poniżej możliwe kombinacje i poziomy prowizji dla stron transakcji, jak i dodatkowe wydatki przy kupnie-sprzedaży nieruchomości. Wypracowaliśmy także naszą własną ofertę dla właścicieli mieszkań, biorąc pod uwagę doświadczenie i sytuacje rynkową a także dbając o interesy mniej zamożnego albo oszczędnego klienta.   

Mamy dla przykładu kupującego i sprzedającego i mieszkanie w Warszawie. Jakie są opcje dla stron i zwykłe sytuacje? 

 

Rodzaj umowy pośrednictwa Sprzedjący Kupujący Pośrednik
Otwarta Jak wspominaliśmy wyżej, umowa otwarta nie jest normalna umowa która zapewnia którejkolwiek ze stron jakiekolwiek wyniki. Nazywamy taką umowę 'śmieciową': każda ze stron prubuje zagrać z inną w grę 'niech ktoś inny zapłaci za to co dla mnie zrobicie'. Bez sensu. 
prowizja 0...3% dla strony Traci na wartosci nieruchomosci Traci wiecej czasu na ogladanie nieistnejacych albo nie odpowiednich ofert 

Zarabia na zasadach loterii - iłośc kiedyś przejdzie w jakość, coś się skojarzy w końcu.

Pytanie - czy będzie na poważnie obsługiwać każdego konkretnego klienta wiedząc że szansę na zarobek są niewielkie?

Nie ma pewności w zarobkach, ciągłe poszukuje i wprowadza nowe oferty aby mieć maksymalną ich iłość. 

"Niech kupujacy zaplaci" Mniej kupujacych chca ogladac nieruchomosc, wartosc cena+prowizja moze byc zaporowa wg sytuacji rynkowej,  Ma wiekszy wybor mieszkan, pracuje dla niego posrednik i wspiera poszukiwanie i niegocjacje, oszczedza przy zakupie  Dziala dla kupujacego w jego interesie bez gwarancji wynagrodzenia - kupujacy moze kupic to co znajdzie sam. 
"Niech sprzedajacy zaplaci" Ma komfort tego ze mowytuje jednego albo kilku posrednikow ale traci na jakosci obslugi czesto na koncu wydajac wieksza kwote co i przy wspolpracy na umowie wylacznej. Prowizja wliczona w cenie mieszkania, widzimy realna cene w ogloszeniach Dziala dla sprzedajacego w jego interesie bez gwarancji wynagrodzenia - sprzedajacy moze znalezc kupca samodzielnie 
Wyniki takich działań i zachowana właśnie i spowodowali to ze większość ludzi uważa ze pośrednicy nic nie robią a tylko rozmawiają o prowizji i podpisują umowy 'na kolanie czy na masce' przy bloku
Umowa wylaczna albo ekskluzywna Zatrudnia 'na zlecenie' konkretna osobę do opieki nad sprzedażą jego nieruchomości, ma partnera w negocjacjach, ma najlepsza obsługę co do technologii, promocji, zarzadzania procesem sprzedaży, mniej telefonów i kontaktów, oszczędza czas Zatrudnia 'na zlecenie' osobę do poszukiwania jego wymarzonej nieruchomości, ma komfort współpracy z konkretna osoba, mniej telefonów, mniej zawracania głowy, komfort w negocjacjach ze sprzedającym, oszczędza czas Działa na zlecenie konkretnej osoby, wg odpowiednich zasad i warunków, gwarantowanie otrzyma wynagrodzenie w razie skutecznej transakcji
Prowizja 1,5...3% dla strony Prowizja w cenie mieszkania. Wypłaca sprzedający swojemu agentowi a dalej ten dzieli się z agentem kupującego Kupujący 'formalnie' nie płaci prowizji bo widzi cenę za która faktycznie kupuje nieruchomość. To sprawa sprzedającego w jaki sposób i komu płaci za pomoc w sprzedaży swojej nieruchomości. Na spokojnie wykonuje swoja prace, ma zagwarantowane wynagrodzenie w razie skutecznej transakcji, ma czas i środki na naukę i podwyższenie swoich umiejętności
 Umowa stałej prowizji ze sprzedającym od Jaworski24.pl Ma komfort działania jako sprzedający bezpośrednio i anonsuje ze wypłaci wynagrodzenie agentowi kupującego - angażując w taki sposób agentów kupujących. Ma dostęp do większości pośredników w kraju które widza jego ofertę i chęć współpracy. Ma profesjonalnie przygotowana ofertę dla rynku. Działając samodzielnie bez agenta nie musi płacić prowizji jeżeli znajdzie to co szuka Agenci kupujących maja pewność wynagrodzenia w razie udanej transakcji jak i agent sprzedającego
 Prowizja 

opcja 1)  jednorazowa wpłata 997 zł+VAT,

0,5...3% dla agencji strony kupującej, czyli razem

od 997 zl+VAT do 3%

opcja 2) jednorazowa wpłata 1997 zł+VAT

+1% prowizji dla naszej agencji,

0,5...3% dla agencji strony kupującej, czyli razem

od 1997 zł+VAT do 4%

Oszczędność stron przy średniej wartości nieruchomości 600 000 zł może wynosić aż do 30 000 zł. na prowizjach 

 Korzyści

W cenie jednorazowej wpłaty wliczono profesjonalna fotosesje, konsultacje z przygotowania M do sprzedania, badanie bieżącej ceny rynkowej danej nieruchomości a w opcji 2 dodatkowo 3D wizyta albo wirtualny tur, konsultacje notariusza i prawnika, prowadzenie domów otwartych i przypisany opiekun od agencji dla prowadzenia negocjacji, indywidualnych prezentacji i nadzorowania etapów transakcji.

Każda z opcji zawiera zamieszczenie ogłoszenia na 5 najpopularniejszych portalach z miesięcznym promowaniem i dodanie oferty do zamkniętego portalu pośredników MLS  

Więcej o tej naszej ofercie jest tu 

  

Standardowe stawki prowizyjne dla właścicieli nieruchomości przy umowie pośrednictwa w sprzedaży biura Jaworski24.pl, lipiec 2020

 0%*

   Jak sam znajdziesz kupca*

 1%*

   Jak sam znajdziesz kupca a my pomożemy ci poprowadzić transakcje i ponegocjować warunki na twoją korzyść*

 3,5%

  Jeżeli też kupujesz z nami 

4%

Jezeli kupiec będzie bez agenta po swojej stronie przy umowie '6%' 

 5%

Jeżeli agenci Jaworski24 reprezentują i ciebie i kupca   

 6%

   Jeżeli inna agencja reprezentuje kupca a Jaworski24.pl reprezentuje ciebie

To standardowa umowa pośrednictwa na rynku wg większości graczy, WSPON i PFRON

* - ABONAMENT MLS – od PLN 997 / 6 mies.

VAT wliczony w kwotach prowizji przy wystawieniu FV po udanej tranzakcji 

    * - Co to i jak działa abonament MLS?

mls4