22 lipiec 2020

Jak przygotować się do zakupu mieszkania na rynku wtórnym?

6 Reasons Why Selling Your House on Your Own Is a Mistake

Zakup mieszkania na rynku wtórnym często stanowi większe wyzwanie niż kupno lokalu deweloperskiego. Musimy pamiętać, że w tym przypadku kupujemy nieruchomość z przeszłością, co może nieść ze sobą spore ryzyko, zwłaszcza że dla większości z nas jest to niemały wydatek. O czym pamiętać, kupując mieszkanie z rynku wtórnego?

Ocena nieruchomości 

Skoro kupujemy już mieszkanie z przeszłością, postarajmy się tę przeszłość poznać. W tym celu poprośmy sprzedającego o udzielenie niezbędnych informacji - na przykład o wcześniejszych remontach. Przyjrzyjmy się elementom instalacji i sprawdźmy, czy ściany nie noszą śladów zacieków - wilgoć w mieszkaniu może powodować pojawienie się pleśni. Jeżeli obawiamy się, że nie uda nam się wychwycić wszystkich ubytków, poprośmy o pomoc specjalistę z firmy remontowo-budowlanej. Doświadczony ekspert fachowo oceni sytuację, dzięki czemu unikniemy ryzykownego zakupu.

Oprócz stanu technicznego samego mieszkania warto również zwrócić uwagę na budynek, w którym ono się znajduje. Przyjrzyjmy się, w jakim stanie jest elewacja, klatka schodowa, a także sprawdźmy, czy budynek został ocieplony. Może to w przyszłości zaważyć na wysokości rachunków za prąd.

Wspólnota czy spółdzielnia?

Przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego zorientujmy się, do kogo należy zarząd nieruchomości i w jakim stopniu ów podmiot dba o potrzeby lokatorów. W przypadku, gdy budynkiem zarządza wspólnota mieszkaniowa, właściciele mieszkań mają większy wpływ na podejmowane decyzje i wydatki. W spółdzielni mieszkaniowej, w tym zakresie występują wyraźne ograniczenia - prawo głosu na zebraniach mają w tym przypadku tylko jej członkowie. Jeżeli zatem po zakupie mieszkania nie mamy zamiaru wstąpić do spółdzielni, nasz wpływ na zarządzanie częściami wspólnymi nieruchomości nie będzie znaczący. Rodzaj zarządu nieruchomości może mieć również wpływ na wysokość kosztów utrzymania mieszkania - nie zapomnijmy dopytać o to dotychczasowego właściciela lokalu.

Zakup mieszkania a stan prawny

Dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, którą jesteśmy zainteresowani, jest niezwykle ważne. Pierwszym krokiem jest z pewnością sprawdzenie księgi wieczystej mieszkania. Jest to rejestr publiczny, w którym znajdziemy informacje na temat właściciela danej nieruchomości oraz ewentualne obciążenia, dotyczące lokalu, takie jak prawo dożywocia, hipoteka, czy też wzmianka o zajęciu mieszkania przez komornika. 

Przede wszystkim powinniśmy sprawdzić, czy właściciel mieszkania ma pełne prawo nim rozporządzać - poprośmy go o dokumenty, które to potwierdzają. Następnie upewnijmy się, że osoby trzecie nie mają praw do lokalu - nikt nie jest w nim zameldowany, a ewentualne umowy najmu zostały rozwiązane. Pamiętajmy, że nie wszystkie prawa osób trzecich do lokalu będą wpisane do księgi wieczystej. 

Zakup mieszkania z rynku wtórnego - formalności

Przed podpisaniem właściwej umowy kupna, warto zawrzeć umowę przedwstępną - da nam to gwarancję, że sprzedający zarezerwuje mieszkanie dla nas. W przypadku sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego, dla umowy przedwstępnej nie jest wymagana forma aktu notarialnego, ale, mimo to, warto podpisać ją u notariusza. Aby dodatkowo zabezpieczyć wykonanie umowy właściwej, praktykuje się wpłatę zaliczki lub zadatku, najczęściej w wysokości 10% ceny lokalu.

Podpisując umowę właściwą, zwróćmy uwagę na to, co dokładnie jest jej przedmiotem poza samym lokalem. Powinno to być dokładnie opisane - dotyczy to zwłaszcza dodatkowych powierzchni lub sprzętów, które sprzedający zdecydował wliczyć w cenę.

Pamiętajmy, że w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym, jesteśmy zobowiązani do uregulowania podatku od czynności cywilnoprawnych wynoszącego 2% wartości nieruchomości. Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, gdy wykupujemy mieszkanie komunalne, spółdzielcze własnościowe prawo do nieruchomości od spółdzielni oraz jeżeli sprzedający jest płatnikiem VAT.

mls4